Marktentwicklung Berlin: Bald teuerste Metropole Europas?

Wie werden sich die Immobilienpreise in Berlin weiter entwickeln? Außerordentlich positiv für Anleger, wenn man einer aktuellen Bewertung der Deutschland Glauben schenken darf. Preise für Wohnungen – aber auch für Mieten kennen vermutlich nur eine Richtung: Nach oben.

Analysiert die Immobilienbranche: DBReserach. Bild: Deutsche Bank Towers Frankfurt am Main
Analysiert die Immobilienbranche: DBReserach. Bild: Deutsche Bank Towers Frankfurt am Main

Sogar von einem „Superzyklus“ sprach das Geldinstitut am Dienstag in einem Beitrag der institutseigenen Forschungseinrichtung Deutsche Bank Research.Der Slogan aus dem Jahr 2003 des ehemaligen Berliner Bürgermeisters Wowereit „arm, aber sexy“ könnte also bald durch „reich und innovativ“ abgelöst werden, resümmieren die Experten.

Wie entwickelt sich der Markt in der Hauptstadt weiter? Der Untersuchung der Experten zufolge könnte die Stadts omit bald eine der teuersten deutschen und europäischen Metropolen werden.

Das sagt der Analyst Jochen Möbert:

„Nur schwerfällig adaptierte Berlin nach der Wiedervereinigung marktwirtschaftliche Rahmenbedingungen. Nicht nur Ostberlin musste einen radikalen Wandel vollziehen, sondern auch Westberlin aufgrund der bis dahin üppigen Subventionen. Folglich hinkte Berlins Wirtschaft jahrzehntelang dem Westen hinterher. Jetzt beginnt sich abzuzeichnen, dass Berlin nicht nur zu westdeutschen Metropolen aufschließt, sondern auf dem Weg ist, diese zu überholen. Gerade der Jobaufbau in Zukunftsbranchen spricht für die Entstehung einer Innovationshochburg Berlin. Diese Entwicklung stellt eine exzellente Basis für den Wohnungsmarkt dar.“

Die wichtigsten Aussagen zum Berliner Immobilienmarkt:

  • Auch in Berlin resultiert die starke Preisdynamik aus einer hohen Anzahl fehlender Wohnungen. Angesichts des Zuwachses der geleisteten Arbeitsstunden sind die Fertigstellungen im Jahr 2018 wohl auf über 16.000 Wohnungen bzw. 0,9% des Wohnbestandes angestiegen und damit nur ein Bruchteil dessen, was angesichts des Einwohnerwachstums nötig wäre.
  • Zuzug hält an – Berlin wächst weiter. Zwischen 2011 und 2017 (letzter verfügbarer Wert) ist die Zahl der Einwohner um fast 290.000 und die Zahl der Haushalte um fast 200.000 gestiegen. Die Stadt Berlin erwartet bis zum Jahr 2030 einen Zuwachs von mehr als 260.000 Einwohnern. Die somit kontinuierlich zunehmende Wohnnachfrage dürfte noch über Jahre auf ein eher unelastisches Wohnangebot treffen. Gerade für Berlin mit seiner besonders niedrigen Eigentümerquote  bestehen entsprechend für viele Mieter starke Anreize, Wohneigentum zu erwerben.
  • Die hohe Nachfrage beruh auch auf den guten Berliner Arbeitsmarktdaten. Das Beschäftigtenwachstum von rund 4% im Jahr 2016 und 2017 dürfte sich auch im Jahr 2018 ungebremst fortgesetzt haben. Das kumulierte Beschäftigtenwachstum seit 2009 liegt über 30%. Im Dienstleistungssektor wurden vom Jahr 2013 bis zum Jahr 2018 mehr als 200.000 neue Jobs geschaffen, fast die Hälfte der neuen Jobs entfällt dabei auf die Dienstleistungssektoren. Beispiel: Laut Stadt Berlin wurden im Jahr 2017 mehr als 500 Digitalunternehmen gegründet und damit mehr als in Hamburg, München und Frankfurt am Main zusammen. Zudem findet jede zehnte Gründung eines Digitalunternehmens in Berlin statt.
  • Berlin geht es wirtschaftlich immer besser. Diese Aufholentwicklung hatte in den letzten Jahren bereits positive Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt Berlin. So stiegen vom Jahr 2014 zum Jahr 2018 die Haushaltsausgaben zwar um rund EUR 5 Mrd. auf EUR 28,6 Mrd. an. Doch trotzdem gingen die Ausgaben für Soziales (Amt für Soziales plus Jugendamt) um EUR 1,5 Mrd. zurück und der entsprechende Anteil an allen Ausgaben sank von 28% auf 24%. Gleichzeitig stiegen die Investitionen und öffentlichen Baumaßnahmen im gleichen Zeitraum um fast eine Mrd. Euro an.

Analyst Jochen Möbert:

Berliner Wohnungen könnten im Zuge dieser Entwicklung dazu beitragen, dass Berlin zu einer der teuersten deutschen und auch europäischen Metropolen wird – und die Stadt entwickelt sich zudem zu einer der innovativsten Städte Europas. Der Slogan aus dem Jahr 2003 des ehemaligen Berliner Bürgermeisters Wowereit „arm, aber sexy“ könnte also bald durch „reich und innovativ“ abgelöst werden.


Der Experte:

Jochen Möbert ist Analyst der Deutschen Bank auf den Gebieten Außenhandel / Zahlungsbilanz, Immobilien, Finanzmärkte.

Die komplette Auswertung von Deutsche Bank Research zum Thema „Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt 2018“ finden Sie HIER zum Download.

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