„ES WAR NIE SO GÜNSTIG, EINE WOHNUNG IN BERLIN ZU KAUFEN WIE HEUTE.“

Deutschlandweit sind die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten zehn Jahren gemäß vdp Research im Schnitt um 46,5 Prozent gestiegen. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Eigentum konstant hoch. „Das wundert mich nicht, schließlich war es nie so günstig wie heute, eine Wohnung in Berlin zu kaufen“, sagt Olaf Grumm, Head of Finance Consulting der ZIEGERT Bank- und Finanzierungsconsulting GmbH.

Diese Behauptung sei zwar provokant aber durchaus berechtigt, findet auch Till Johannes Brühöfener-McCourt, Head of Research bei ZIEGERT.

„Schaut man sich die Zahlen der vergangenen zehn Jahre, speziell der Jahre 2007 bis 2017, genauer an, so gab es nicht nur einen Anstieg bei den Immobilienpreisen allein. Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Berlin ist zum Beispiel um rund 35 Prozent gestiegen. Die Mietpreise sind in der Stadt mit deutlich über 60 Prozent geradezu explodiert. Die Zinsen hingegen sind gesunken und befinden sich auf einem konstant niedrigen Niveau“, erläutert er.

Anstieg über 80%

Um ihre Aussage zu untermauern, berufen sich die Immobilien-Experten als Quellen auf Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank sowie die statistischen Ämter in Land und Bund.

Demzufolge lag der durchschnittliche Kaufpreis einer Eigentumswohnung im Neubau bei Erstbezug in Berlin 2007 bei rund 2.800 Euro pro Quadratmeter. 2017 lag der Kaufpreis einer vergleichbaren Wohnung bei rund 5.100 Euro pro Quadratmeter.

„Das ist ein Anstieg von über 80 Prozent“, kalkuliert Grumm und fügt an: „Im Gegenzug lag der durchschnittliche Baufinanzierungszins im Jahr 2007 bei einer zehnjährigen Zinsbindung allerdings bei circa 5.01 Prozent. 2017 dagegen lag dieser nur noch bei 1,68 Prozent“.

Entwicklung der Zinsbelastung nicht relevant

Interessant sei es, sich an dieser Stelle die reine Zinsbelastung pro Quadratmeter im Monat genau anzuschauen, findet Grumm. „Das ist der Vergleichswert zur Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Und dieser zeigt unmissverständlich, dass selbst bei einem deutlich geringeren Kaufpreis im Jahr 2007 die monatliche Zinsbelastung mit 11,70 Euro rund 62,5 Prozent höher war, als die Zinsbelastung im Jahr 2017. Sie lag nämlich trotz des erheblich höheren Kaufpreises nur bei 7,20 Euro pro Quadratmeter“, verdeutlicht er.
Will man nun einen tatsächlichen Vergleichswert erhalten, so muss man bei der Berechnung nicht nur die Zinsbelastung, sondern auch die Laufzeit der Tilgung beachten, und in dem Fall für das Jahr 2017 anpassen. Zum Vergleichszeitpunkt, im Jahr 2007, waren Laufzeiten für Immobilienfinanzierungen von lediglich zehn Jahren üblich. „Wir wollen schließlich nicht Äpfel mit Birnen vergleichen“, erklärt der Finanzexperte.

„Das erhöht bei unserer Gleichung effektiv den monatlichen Abtrag um rund 11 Prozent“, rechnet Brühöfener-McCourt vor, beschwichtigt aber: „Diese Mehrbelastung ist marginal, wenn man im Vergleich dazu die Steigerung des mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens sowie die extreme Mietpreisbelastung der letzten zehn Jahre gegenüberstellt.“

Der Kauf einer Eigentumswohnung bleibt vor dem Hintergrund weiterhin für viele lukrativ. „Denn im Gegensatz zur stets steigenden Miete bietet eine langfristige Tilgung finanzielle Planungssicherheit und Konstanz über einen langen Zeitraum“, betont Grumm. Entscheidend sei es, die Baufinanzierung flexibel aufzubauen und auf die individuellen Lebensgegebenheiten und Lebensabschnitte auszurichten. „Man sollte zum Beispiel mehr tilgen, solange man Erwerbseinkommen erzielt, um vielleicht weniger tilgen zu können, wenn man in Rente geht“ sagt er. Außerdem gelte es durchzurechnen, ob sich Modelle wie etwa Bausparverträge lohnen. Gut 80 Prozent der Kunden des Immobiliendienstleisters lassen den Kauf über eine langfristige Finanzierung laufen.
Oft hinderlich beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind die hohen Erwerbsnebenkosten, „die häufig das Eigenkapital im Vorfeld aufzehren“, erklärt der ZIEGERT Finanzfachmann. Oftmals lohne es sich auch trotz des fehlenden Eigenkapitals, sich eine seriöse Finanzierung durchrechnen zu lassen. „Die Entscheidung bleibt beim Kunden und ist eine einfache. Man muss für sich lediglich beurteilen, lebt man in einer Mietwohnung und zahlt dafür monatlich seine Miete oder lebt man in einer Eigentumswohnung und zahlt dafür einen Abtrag, der irgendwann getilgt ist. Die Tilgung der eigenen Immobilie kann schließlich zu einem mietfreien Wohnen im Alter führen“, schlussfolgert er.

 

30 Jahre Erfahrung, 315 Mio Umsatz

Die ZIEGERT Group ist ein inhabergeführtes Immobilienunternehmen mitSitz in Berlin und Aktivitäten in zentralen Feldern der Immobilienwirtschaft: in der Vermittlung von Eigentumswohnungen, in der Finanzierung von Immobilien sowie in der Entwicklung von Projekten gemeinsam mit Bauträgern, Investoren und weiteren Partnern. Das vor 30 Jahren gegründete Unternehmen wird von CEO Nikolaus Ziegert, COO Sven Henkes, CIO Kyrill K. Radev und CFO Kyrill Turchaninov geführt beschäftigt über 200 Mitarbeiter in der Betreuung der Kunden und Geschäftspartner und erzielte 2017 einen Verkaufsumsatz in Höhe von 315 Mio. Euro.